Neue Aufteilung der Maklerkosten

Wer bezahlt den Makler?

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Beim Immobilienkauf- und verkauf durch einen Makler fällt Provision an. Seit dem 23.12.2020 gelten neue Regeln für die Maklerprovision. Welche Auswirkungen das neue Gesetz für Käufer und Verkäufer von Immobilien hat, lesen Sie nachfolgend. 

Käufer werden entlastet

Durch das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ werden die Vorschriften zur Verteilung der Maklerprovision bei Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) und Wohnungen neu gefasst (§§ 656a bis 656d BGB). In Zukunft ist es nicht mehr möglich, die Maklercourtage ausschließlich dem Käufer aufzubürden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In einigen Bundesländern betragen die Maklergebühren bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises. Für einen Haus- oder Wohnungskauf im Wert von 400.000 Euro erhält ein Makler also bis zu 28.560 Euro (inkl. USt) an Provision. Das ist eine Menge Geld, das der Käufer jetzt nur noch zur Hälfte bezahlen muss.

Entlastet werden vor allem die Käufer in Brandenburg, Hessen und in den drei Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg, wo die Verkäufer bisher die gesamten Maklerkosten auf den Käufer abwälzen konnten. In den anderen Bundesländern wurde die Maklerprovision bereits vor der neuen Gesetzeslage in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Bundesweit gilt jetzt die gleiche Regelung.

Teilung der Maklerprovision

Mit dem neuen Gesetz soll nun eine faire Verteilung der Maklerprovision zwischen den Parteien herbeigeführt werden. Folgende Regelungen gelten:

  1. Wenn der Makler für beide Parteien tätig wird (sog. Doppelmakler), dann muss er künftig seine Provisionsforderung in gleicher Höhe an beide Parteien richten. Schließt er mit dem Verkäufer eine Vereinbarung über 3 Prozent Maklercourtage ab, dann darf er vom Käufer auch nur 3 Prozent verlangen.  
  2. Wird der Makler für eine Partei (z. B. Verkäufer) ohne Vergütung tätig, dann kann er von der anderen Partei (Käufer) auch keine Vergütung verlangen. Erlässt der Makler der einen Partei die Provision, so wirkt der Erlass auch zugunsten der anderen Partei.
  3. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, z. B. der Verkäufer, dann muss diese Partei den Makler allein bezahlen. Es besteht dann aber die Möglichkeit, mit dem Käufer eine Vereinbarung zur Teilerstattung dieser Kosten, bis maximal in Höhe von 50 Prozent, zu treffen. Damit das Gesetz nicht umgangen wird, muss der Käufer in diesem Fall erst dann seinen Anteil an der Maklerprovision bezahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung an den Makler nachgewiesen hat. So soll erreicht werden, dass der Verkäufer seine Provision nicht doch noch unbemerkt vollständig auf den Käufer abwälzt.

Gilt nur für Einfamilienhäuser/Wohnungen und Verbraucher

Die neue Regelung bezieht sich nur auf den Erwerb von Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) und Wohnungen. Sie gilt auch nur für Verbraucher. Handelt es sich um eine sonstige Immobilie oder tritt auf Käuferseite kein Verbraucher auf, können beide Parteien weiterhin eine andere Verteilung der Maklerkosten vereinbaren.

Textformerfordernis

Neu ist auch, dass Maklerverträge nunmehr zwingend zumindest in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden müssen. Der Vertragsschluss durch schlüssiges Handeln, etwa durch die Erbringung und Entgegennahme von Maklerleistungen, ist seit dem 23.12.2020 somit nicht mehr möglich.

Bestellerprinzip bei Vermietung

Das seit 2015 geltende Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen bleibt von der Gesetzesänderung unberührt. Danach muss derjenigen den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. Die Provision ist dabei auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.

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