Immobilienkauf im Ausland

Wie und wo ist das möglich?

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Wie schön wäre jetzt ein sonniger Zweitwohnsitz im Ausland, mit dem man die hohen Energiepreise im Winter umgehen könnte. Oft reift die Idee im Urlaub, sich ein Feriendomizil zu kaufen, das später auch als Altersruhesitz dienen soll. Doch bevor Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, sollten Sie sich umfassend informieren. Denn die gesetzlichen Bestimmungen sind in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich und erschweren mitunter den Kauf einer Auslandsimmobilie.

Andere Länder, andere Sitten

Jedes Land hat seine eigenen Gesetze. Das gilt vom Kaufvertrag, über Steuern bis hin zur Nutzung. Grundsätzlich ist deutschen Staatsangehörigen der Kauf von Häusern und Wohnungen innerhalb der EU möglich. Dennoch gibt es in einigen Ländern Beschränkungen für ausländische Käufer, die vor dem Kauf zu beachten sind.

Spanien: Hier ist der Immobilienkauf recht unproblematisch. Es gilt das spanische Recht. Vor dem Kauf müssen Sie die sog. N.I.E.-Nummer beantragen. Diese steuerliche „Ausländer-Identifikationsnummer“ ist für die Vornahme eines Immobilienkaufs in Spanien notwendig. Im Gegensatz zu Deutschland kann ein privater Immobilienkaufvertrag in Spanien grundsätzlich formlos, theoretisch sogar mündlich abgeschlossen werden. Da in solchen Fällen Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert sind, sollte in jedem Fall ein im spanischen Recht kundiger Anwalt hinzugezogen werden und der Kaufvertrag zumindest privatschriftlich abgeschlossen werden. Für die Eintragung in das Eigentumsregister ist jedoch ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zwingend.

Portugal: Deutsche Staatsangehörige können in Portugal in der Regel problemlos, unter Einhaltung der Formvorschriften des portugiesischen Rechts, eine Immobilie kaufen. Käufer müssen beim örtlichen Finanzamt eine Steuernummer beantragen. EU-Bürger können sich in Portugal grundsätzlich so lange aufhalten, wie sie möchten. Wer länger als drei Monate bleiben möchte, muss sich jedoch bei der Gemeindeverwaltung seines Aufenthaltsortes anmelden und erhält dort eine Anmeldebestätigung/ Aufenthaltsgenehmigung.  

Niederlande: Grundsätzlich darf jeder EU-Bürger eine (Ferien-)Immobilie in den Niederlanden kaufen. Der Erwerb unterliegt keinen besonderen ausländerrechtlichen Bestimmungen oder Einschränkungen. Sie Neben der Einhaltung etwaiger Formvorschriften, insbesondere der zwingenden Beurkundung des dinglichen Verfügungsgeschäfts durch einen niederländischen Notar, müssen Sie darauf achten, dass Sie die Immobilie auch als Ferienimmobilie nutzen dürfen. Viele Gemeinden möchten verhindern, dass außerhalb der Feriensaison die Immobilien leer stehen. Einfacher ist es, wenn Sie ein Ferienhaus in einem der unzähligen Ferienparks kaufen. Hier sollten Sie sich aber im Vorfeld erkundigen, welche Pflichten auf Sie zukommen. In manchen Parks ist auch die Vermietung verpflichtender Bestandteil des Konzeptes. Sie müssen keinen Wohnsitz in den Niederlanden anmelden, wenn Sie nicht länger als vier Monate am Stück im Land bleiben.  

Dänemark: Der Kauf einer Ferienimmobilie ist in Dänemark nicht ohne Weiteres möglich. Personen, die zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs in Dänemark weder ihren „festen“ Wohnsitz haben noch früher für mindestens insgesamt fünf Jahren in Dänemark wohnhaft gewesen sind, können ein Grundstück nur mit Genehmigung des Justizministers erwerben. Die Genehmigungen werden bei Ferienhäusern in der Regel nur erteilt, wenn der Immobilieninteressent „ganz besondere Beziehungen zu Dänemark“ vorweisen kann – z. B. durch frühere längere Aufenthalte bzw. durch familienmäßige Beziehungen zum Land. Wer allerdings als EU-Bürger in Dänemark eine Immobilie erwerben will, die ihm sodann als ganzjähriger Wohnsitz dienen soll, bedarf ggf. keiner Genehmigung.  

Österreich: Deutsche Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Österreich kaufen. Beschränkungen des Grundstückserwerbs bestehen – für österreichische Staatsangehörige in gleicher Weise wie für Bürger anderer EU-Mitgliedsstaaten –  etwa hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen und hinsichtlich des Erwerbs von Zweitwohnsitzen. Beim Kauf sind die teils unterschiedlichen Bestimmungen in dem jeweiligen Bundesland zu beachten. Die österreichische Politik möchte seit den 1970er-Jahren die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen in beliebten Regionen begrenzen. Daher ist der Erwerb einer Immobilie als Ferienimmobilie bzw. Zweitwohnsitz bei der zuständigen Behörde anmelde- bzw. anzeigepflichtig und kann mit durchaus schwerwiegenden nachträglichen Sanktionen bei falschen Angaben verbunden sein. Wer seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagert, wird weniger Schwierigkeiten beim Immobilienkauf haben.

Schweiz: Immobilien in der Schweiz sind bei deutschen Kapitalanlegern sehr begehrt. Es gelten aber strenge Erwerbsbeschränkungen für Ausländer. Wer als EU-Bürger keinen Hauptwohnsitz in der Schweiz begründet hat, kann nur unter ganz bestimmten Bedingungen eine Ferienimmobilie erwerben. Die Ferienimmobilie muss vom Erwerber jederzeit selbst genutzt werden können (eine Vermietung ist allenfalls zeitweise, nicht aber ganzjährig zulässig), die Nettowohnfläche darf im Regelfall maximal 200 qm und die Grundstücksfläche maximal 1.000 qm betragen. Zudem benötigen Käufer die Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde.

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