Haus verkaufen, Wohnrecht behalten

Immobilien-Leibrente

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Eine eigene Immobilie ist ein guter Schutz vor finanziellen Engpässen im Alter, so ein gut gemeinter Ratschlag. Dennoch können Eigentümer trotz einer abbezahlten Immobilie im Alter finanzielle Engpässe erleiden. Um den Auszug aus der Immobilie zu verhindern, kann eine „Immobilien-Leibrente“ eine gute Alternative zum „klassischen“ Verkauf sein. Für wen lohnt sie sich, wo liegen die Gefahren?

Vermögen in Immobilie gebunden

Viele Immobilieneigentümer haben jahrzehntelang ihr Geld in die Rückzahlung ihrer Immobiliendarlehen gesteckt. Nicht selten fehlte Geld für eine private Zusatzrentenversicherung. Im Alter kann das Geld dann knapp werden. Die Leistung aus der gesetzlichen Rentenversicherung deckt nicht selten nur die allgemeinen Lebenshaltungskosten ab. Wird etwa eine Pflege notwendig oder verstirbt ein Partner, kann es finanziell eng werden, da liquide Mittel fehlen. Der „klassische“ Verkauf der Immobilien bietet zwar finanzielle Abhilfe. Er geht jedoch in der Regel auch mit dem Auszug des Verkäufers aus der Immobilie einher; eine Folge, die so mancher Eigentümer/Verkäufer zu vermeiden sucht.

Modelle

Umkehrhypothek (auch Reverse Mortgage-Modell genannt) bzw. Leib- oder Immobilienrente sind ggf. geeignete Finanzierungsmodelle: entweder Sie „beleihen“ Ihre Immobilie oder Sie verkaufen sie. In jedem Fall können Sie darin wohnen bleiben und zugleich können Sie finanzielle Engpässe überwinden.
 
Bei der Umkehrhypothek kommt es nicht zu einem unmittelbaren Eigentümerwechsel. Vielmehr schließt der Immobilieneigentümer mit einem Kreditgeber, das ist in der Regel eine Bank oder Versicherung, einen Kreditvertrag. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit und wird durch die Eintragung einer Grundschuld belastet. Der Kreditbetrag kann je nach Vereinbarung als Einmalzahlung oder in befristeten oder unbefristeten monatlichen Raten ohne laufende Zinszahlung an den Eigentümer ausgezahlt werden. Am Ende der etwaigen Laufzeit oder beim Tod des Eigentümers wird das aufgelaufene Darlehen fällig und entweder aus eigenen Mitteln der Erben oder aus dem Verkaufserlös der Immobilie getilgt. Erforderlichenfalls führt die Zwangsvollstreckung des Kreditgebers aus der Grundschuld zur Verwertung der Immobilie.

Bei der Leibrente wird die Immobilie verkauft und geht auf den Käufer als neuen Eigentümer über. Als Teil der Gegenleistung behält sich der Verkäufer ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs- oder Nießbrauchrecht vor, das ins Grundbuch eingetragen wird. Zudem wird eine Einmalzahlung und/oder eine lebenslange monatliche Rentenzahlung (Leibrente) an den Verkäufer vereinbart.

Eine weitere Möglichkeit stellt ein Verkauf der Immobilie mit Rückmietung dar. In der Kaufvertragsurkunde wird zugleich ein Mietvertrag zwischen dem Käufer als Vermieter und dem Verkäufer als Mieter vereinbart. Zugunsten des Verkäufers ist an Regelungen zur Beschränkung von Kündigungsmöglichkeiten und Mieterhöhungsverlangen des neuen Eigentümers (Vermieters) zu denken.

Kostenrisiken

Die Umkehrhypothek ist mit hohen Kosten verbunden. Neben Abschlussgebühren und vergleichsweise hohen Zinsen kommen ggf. noch Kosten für die Rückversicherung des Kreditgebers gegen das Langlebigkeitsrisiko hinzu, also für den Fall, dass der Kreditnehmer länger als statistisch berechnet lebt. Es besteht das Risiko außerplanmäßiger Instandhaltungskosten für den Immobilieneigentümer. Beim Verkauf mit vorbehaltenem Wohnungsrecht/Nießbrauch und Leibrente besteht für beide Parteien jeweils das gegenläufige Lang- bzw. Kurzlebigkeitsrisiko des Verkäufers und damit einhergehend das Risiko einer zu hohen oder zu niedrigen Gegenleistung. Weitgehend transparent und für beide Parteien ohne große Unwägbarkeiten zu berechnen, ist der Verkauf mit Rückmietung.

Nur für bestimmte Personen geeignet

Sämtliche Modelle kommen nur für die Eigentümer in Frage, die ihre Immobilie weitgehend abbezahlt haben, darin wohnen bleiben möchten, keine Erben haben, die die Immobilie übernehmen möchten, und gerne über mehr Liquidität verfügen oder einen finanziellen Engpass überbrücken möchten.
Zu regeln ist im Einzelfall der genaue Inhalt des Wohnungs- und/oder Nießbrauchrechts, insbesondere die Frage, wer für Instandhaltungs- und Renovierungskosten aufkommt.

Wie viel Geld können Sie erwarten?

In welcher Höhe eine etwaige Leibrente vereinbart werden kann, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Bewertung der Immobilie und die (zu erwartende) Lebensdauer des Verkäufers und ggf. seines mitberechtigten Ehegatten sind hierbei von zentraler Bedeutung. Der Käufer wird regelmäßig einen Risikoabschlag in seine Berechnung einfließen lassen. Der Verkäufer nimmt dies ggf. gerne in Kauf, wenn ihm dafür seine lebenslange Absicherung gewiss ist.
 
Vor dem Abschuss sollten Sie sich in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht beraten und die Konditionen und die Verträge prüfen lassen. Ob sich ein Verkauf mit oder ohne Leibrente oder eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich pauschal nicht sagen.

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