Inflation treibt Mieten

Indexmietverträge

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Die Inflation nimmt Fahrt auf. Die hohen Preissteigerungen bereiten vor allem Mietern Sorgen, deren Mietverträge an einen Index gekoppelt sind. Waren Indexmietverträge bis vor Kurzem noch eine gute Wahl, da es fast keine Inflation gab, können sie sich in den nächsten Monaten zu Kostentreibern wandeln.

Indexmietverträge im Trend

Vor allem in den Ballungsgebieten müssen Mieter immer häufiger Indexmietverträge akzeptieren. Wie viele es sind, lässt sich nicht genau beziffern. Der Eigentümerverband Haus und Grund geht davon aus, dass in München bereits 60 bis 70 Prozent der Neuverträge indexiert sind. Indexmietverträge kommen auch im gewerblichen Bereich immer öfter zur Anwendung.

Bei Indexmietverträgen wird die Miete an einen bestimmten Index gekoppelt. Bei Mietverträgen über Wohnraum ist hierfür nach dem Gesetz nur der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen. Dieser Index wird beim Statistischen Bundesamt unter der Bezeichnung Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) geführt. Die Änderungen des VPI werden monatlich vom Statistischen Bundesamt online veröffentlicht und sind somit für jeden sichtlich. Die Zulässigkeit von Indexklauseln für Gewerberaummietverträge richtet sich nach dem Preisklauselgesetz.

Steigt der Index, kann die Miete entsprechend erhöht werden. Bei sinkenden Kosten ist eine Mietsenkung möglich. Allerdings muss nicht automatisch eine Anpassung erfolgen. Es kann auch vereinbart werden, die Miete erst dann anzupassen oder eine Anpassung geltend zu machen, wenn bestimmte Grenzen über- oder unterschritten werden.  

Für Wohnraummietverträge gilt nach den Bestimmungen des BGB folgendes:

Soll eine Mieterhöhung erfolgen, muss der Vermieter die Änderung gegenüber seinem Mieter durch Erklärung in Textform geltend machen. Gleiches gilt umgekehrt für den Mieter, der eine Verringerung der Miete begehrt. Die geltend gemachte Mieteränderung gilt ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Erklärung.

Mieter geraten in Kostenspirale

Indexmietverträge haben den Vorteil, dass sich ihre Veränderungen an den Verbraucherpreisen orientieren. Sie bewahrten Mieter in der Vergangenheit meist vor sprunghaften Mieterhöhungen. Da die Preise in den letzten zehn Jahren nur gering gestiegen sind, häufig nur zwischen 0,5 und 1 Prozent, konnten die Mieten nur um diese Differenzen und nicht mehr erhöht werden. Viele Mieter sind mit ihren Indexverträgen besser gefahren als dies mit Mietverträgen ohne Indexklausel der Fall gewesen wäre. Nun wendet sich das Blatt. Die Preise steigen und ein Ende ist noch lange nicht in Sicht. Mieter geraten dann in eine Kostenspirale, denn sie müssen nicht nur die höheren Preise für Strom und Heizung bezahlen. Die steigenden Energiekosten treiben auch den VPI in die Höhe und eröffnen damit die Möglichkeit einer Mieterhöhung.

Vermieter profitieren jetzt

Indexmietverträge sind jetzt vor allem für Vermieter von Vorteil. Sie können nach festen Kriterien die Miete maximal einmal im Jahr erhöhen. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bereits auf die Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine weitere Zustimmung nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger.

Die Mieterhöhungen orientieren sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Je höher die Preissteigerungen, desto mehr können die Vermieter von ihren Mietern verlangen. Sie können die Miete auch dann erhöhen, wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allerdings gibt es Grenzen. Zum Schutz der Mieter darf die Miete nicht mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn dies unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum erfolgt. Dann liegt in der Regel Mietpreiswucher vor und der Mieter muss eine Mieterhöhung nicht mehr hinnehmen.   

Die Miete kann theoretisch auch herabgesetzt werden, wenn die Verbraucherpreise sinken. Damit ist in den nächsten Jahren eher nicht zu rechnen. Vermieter sollten hingegen bedenken, dass sie die Miete nach freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich erhöhen können. Hier bestehen enge Grenzen. Das ist bei „normalen“ Mietverträgen eher möglich.    

Mietpreisbremse und Indexmietverträge

Die Regelungen zur Mietpreisbremse dürften auch manch einen Vermieter dazu bewogen haben, Indexmietverträge abzuschließen. So können sie trotz Mietpreisbremse die Miete im Rahmen der Indexerhöhung anpassen, sofern die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt.

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