Was ist zulässig?

Mieterhöhungen

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Inflation und Energiewende nehmen Fahrt auf und viele Mieter fürchten, dass ihnen über kurz oder lang eine Mieterhöhung ins Haus flattert. Doch nicht jeder Aufschlag ist gerechtfertigt. Kein Vermieter darf die Miete beliebig erhöhen. Für eine Mieterhöhung muss es berechtigte (vertragliche oder gesetzliche) Gründe geben. Wir klären auf.  

Strenge gesetzliche Vorschriften

Sind sich die Parteien einig, können sie selbstverständlich jederzeit eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Einseitig können Vermieter die Miete nur dann erhöhen bzw. von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, wenn sie sich an die gesetzlichen Vorschriften halten. Die Mieter müssen einem berechtigten Erhöhungsverlangen zustimmen. Die Gründe für eine Mieterhöhung können vielfältig sein und müssen konkret dargelegt werden. Die Mieterhöhung muss in Textform geltend gemacht werden.

Gründe für Mieterhöhungen bei Mietverträgen über Wohnraum

  • Modernisierung: Hat der Vermieter am Mietobjekt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann er die Miete nach Abschluss der Arbeiten erhöhen. Bis zu 8 Prozent (früher waren es 11 Prozent) der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dadurch darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei Mieten von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt der zulässige Aufschlag maximal 2 Euro pro Quadratmeter. Wichtig: es muss sich um „echte“ Modernisierungsmaßnahmen handeln, die für den Mieter eine Verbesserung darstellen. Das kann z. B. eine energetische Sanierung sein, durch die der Mieter Heizkosten spart, oder der Einbau eines Fahrstuhls, den es vorher nicht gab. Bloße Erhaltungsmaßnahmen sind Sache des Vermieters. Diese Kosten darf er nicht umlegen. Die Mieterhöhung gilt, sofern der Vermieter sämtliche Voraussetzungen erfüllt hat, mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters.
  • Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete: Ist die Miete vergleichsweise niedrig, kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Bestandsmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als Richtwert gilt üblicherweise der Mietpreisspiegel der örtlichen Gemeinde oder Stadtverwaltung. Alternativ kann der Vermieter auch drei Vergleichswohnungen im Ort benennen. Die Erhöhung setzt weiterhin voraus, dass die Bestandsmiete seit 15 Monaten unverändert ist. Zudem besteht eine Kappungsgrenze, innerhalb derer die Mieten in drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Darunter fallen Städte wie Stuttgart, München, Köln und viele Kleinstädte in Ballungsgebieten. Die Mieterhöhung gilt, soweit der Mieter zustimmt, mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu oder verweigert gar seine Zustimmung, muss der Vermieter ihn zunächst auf Erteilung der Zustimmung verklagen.    
  • Gestiegene Betriebskosten: Die Energiepreise sind in den vergangenen Monaten rasant gestiegen. Der Preis für Erdgas hat sich fast verdoppelt. Auch Strom, Wasser und Abfallgebühren steigen stetig. Da kann es leicht passieren, dass die ggf. vereinbarte Betriebskostenpauschale nicht ausreicht, um die tatsächlichen Kosten des Vermieters zu decken. Vermieter, die mit ihrem Mieter (eher unüblich) eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, sind nur dann zur Umlegung von Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter berechtigt, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sind hingegen (eher üblich) Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, kann jede Partei nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Vertragliche Vereinbarungen

Vermieter und Mieter können von vornherein vertraglich vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht werden soll. So haben beide Seiten Planungssicherheit. Es gibt verschiedene Möglichkeiten.

  • Indexmiete: Vor allem in den Ballungsgebieten müssen Wohnraummieter immer häufiger Indexmietverträge akzeptieren. Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, der jeden Monat vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend der vertraglichen Regelung erhöht werden, sofern die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt. Bei sinkendem Index muss eine Mietsenkung möglich sein. Indexmietverträge sind derzeit vor allem für Vermieter von Vorteil. Sie können nach festen Kriterien die Miete maximal einmal im Jahr erhöhen. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bereits auf die Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine weitere Zustimmung nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger.
  • Staffelmiete: Bei Vertragsabschluss einigen sich die beiden Mietparteien darauf, zu welchen bestimmten Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum müssen zwischen zwei Staffelschritten jeweils mindestens 12 Monaten liegen. Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss ausdrücklich in einem Geldbetrag genannt sein. Die Angabe, wonach die Miete z. B. jedes Jahr um 3 Prozent steigen soll, ist unwirksam. Mieterhöhungen aus einem anderen Grund, z. B. wegen Modernisierungsmaßnahmen, sind während der Laufzeit einer Staffelmiete ausgeschlossen. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Eine Erhöhung der Staffelmiete über die nach dem sogenannten Mietendeckel bestimmte maximale Miethöhe darf nicht eintreten. In diesem Fall ist die Miete in Höhe der zuletzt gültigen Staffelmiete fortzuentrichten.
  • Zeitmiete: Der Mietvertrag wird für eine feste Zeit abgeschlossen. Die Miete ist während der Vertragslaufzeit festgeschrieben, sofern der Vertrag nichts anderes dazu sagt. Dies betrifft in der Regel Gewerberaummietverträge. Zeitmietverträge über Wohnraum können nur in den wenigen Ausnahmefällen des § 575 BGB vereinbart werden.

Jedes fünfte Mietrechtsverfahren vor Gericht behandelt das Thema Mieterhöhungen. Den Streit können Sie verhindern, indem Sie im Vorfeld Ihre Verträge wasserdicht formulieren und Ihre berechtigten Forderungen richtig und nachvollziehbar begründen.

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